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Top-Thema Nr. 1: Betriebskosten
Beratungsbedarf bei Schönheitsreparaturen stark gestiegen

(dmb) Rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 322 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes (DMB) 2008 durchgeführt. „Größter Erfolg der Rechtsberatungen ist, dass in 97,34 Prozent aller Fälle der Streit oder die Probleme zwischen Mietern und Vermietern außergerichtlich beigelegt werden konnten“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz im Vorfeld des 63. Deutschen Mietertages in Leipzig.

Beratungsthema Nr. 1 sind nach wie vor die Betriebskosten. Mehr als ein Drittel aller Beratungen drehte sich im Jahr 2008 um „kalte“ Nebenkosten und Heizkosten. Drastisch gestiegen ist der Beratungsbedarf bei Fragen zu Schönheitsreparaturen. „Wir schätzen, dass in rund 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln vereinbart sind. Hier lohnt sich eine Rechtsberatung für Mieter fast immer“, so der Direktor des Deutschen Mieterbundes.

Die 10 häufigsten Beratungsthemen

Wie seit Jahren sind die Betriebkosten Beratungsthema Nr. 1. 37,6 Prozent aller Beratungsgespräche drehten sich um dieses Thema. „Obwohl viele Mieterhaushalte bei den Betriebskostenabrechnungen 2008 keine Nachzahlungen leisten mussten, teilweise sogar Rückerstattungen erhalten haben, blieb der Beratungsbedarf bei Betriebskosten konstant hoch“, erklärte Siebenkotten. Ursachen hierfür sind zum Beispiel die hohe Fehlerquote und die Unverständlichkeit vieler Abrechnungen. Während der Beratungsbedarf bei Kündigungsfragen leicht rückläufig war, wurden Beratungen zum Thema Mieterhöhungen stärker nachgefragt. Immer öfter geht es bei den Rechtsberatungen um Fragen zu Schönheitsreparaturen. Fast 100.000 Beratungen haben die Juristen der örtlichen Mietervereine zu dieser Thematik 2008 durchgeführt.

Prozessstatistik
Die Prozessstatistik des Deutschen Mieterbundes beruht auf Zahlen der DMB Rechtsschutz-Versicherung. Bei den meisten Mietrechtsprozessen geht es um Vertragsverletzungen, das heißt um Wohnungsmängel, Reparaturansprüche und allgemeine Vertragsangelegenheiten, von der Treppenhausreinigung bis zur Tierhaltung.

Die Anzahl der Prozesse rund um das Thema Betriebskosten ist weitgehend stabil geblieben, nur geringfügig um 0,1 Prozent angestiegen.

Der Anteil der fristlosen Kündigungen ist im Jahr 2008 deutlich gegenüber dem Vorjahr gesunken. Unter fristlose Kündigungen fallen insbesondere Kündigungen des Vermieters wegen Nichtzahlung bzw. unpünktlicher Zahlung der Mieten. Hier belegt die Prozessstatistik die Erfahrungen aus der Wohnungswirtschaft, wonach die Problematik rund um Mietrückstände rückläufig ist.

„Interessant ist, dass Mietrechtsverfahren zum Thema Mieterhöhungen spürbar gestiegen sind, von 12,3 Prozent auf 15,9 Prozent aller Prozesse. Hier macht sich bemerkbar, dass in Großstädten und Ballungsgebieten Wohnungen wieder knapp werden und die Mieten steigen. Gerichtliche Auseinandersetzungen zu Modernisierungsfragen sind mit 0,9 Prozent selten. Es zeigt sich, dass weder Mieter noch mietrechtliche Vorschriften ein Hemmschuh für Modernisierungsmaßnahmen sind“, sagte Siebenkotten.

Schönheitsreparaturen: 75 Prozent aller Klauseln unwirksam

Eine Million Rückerstattungsansprüche möglich

„Nach unserer Schätzung enthalten zurzeit rund 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen“, erklärte Siebenkotten. „Vor allem in älteren Mietverträgen, die vor 2003 abgeschlossen wurden, sind die Regelungen zu Schönheitsreparaturen nach der umfassenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Die Konsequenzen sind:

• Mieter müssen beim Auszug aus der Wohnung nicht renovieren bzw. keine anteiligen Renovierungskosten zahlen.
• Wer in Unkenntnis der Rechtslage renoviert, kann vom Vermieter noch nach Jahren die Kosten erstattet verlangen, so dass mehr als eine Million Rückerstattungsansprüche möglich sind.
• Vermieter dürfen weder Vertragsänderungen noch Mietzuschläge oder -erhöhungen verlangen, wenn die von ihnen in den Mietverträgen vorgegebenen Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind.“

Unwirksame Klauseln lassen sich in vier Fallgruppen aufteilen:

1.      Endrenovierungsklauseln
So genannte Endrenovierungsklauseln oder Klauseln zur Auszugsrenovierung, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung fachmännisch renovieren muss, sind unwirksam (BGH VIII ZR 308/02; BGH VIII ZR 316/06).         “Der Bundesgerichtshof sieht hier eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, weil sie nach dem Wortlaut der Klauseln unabhängig von ihrer Wohndauer immer am Ende der Mietzeit renovieren müssten, selbst wenn sie nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gelebt hätten“, erklärte Siebenkotten. Aus den gleichen Gründen hat der Bundesgerichtshof auch die so genannte „Tapetenklausel“ für unwirksam erklärt, nach der Mieter unanhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssen (BGH VIII ZR 152/05; BGH VIII ZR 109/05).
Siebenkotten: “Steht eine unwirksame Endrenovierungs- oder Auszugsrenovierungs-klausel im Mietvertrag, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren – egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat.“

2.      Starre Renovierungsfristen
Wird im Mietvertrag ein verbindlicher und fester Fristenplan vereinbart, handelt es sich hierbei um starre Renovierungsfristen. Beispiel: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre…“  Derartige Klauseln sind unwirksam (BGH VIII ZR 178/05; BGH VIII ZR 361/03; BGH VIII ZR 152/05).

“Starre Fristen liegen vor, wenn die Fristenregelung nach ihrem Wortlaut keine Alternative zulässt, als nach Ablauf der im Vertrag genannten Zeitabläufe zu renovieren. Enthält der Mietvertrag dagegen Abschwächungen, wie: ‚Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in Küche, Bad und WC alle drei Jahre … durchzuführen’, ist die Fristenregelung wirksam“, so der Mieterbund-Direktor.

3.      Quotenklauseln
Unwirksam sind auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen mit starren Quotenklauseln (BGH VIII ZR 52/06) oder unverständlichen Quotenregelungen (BGH VIII ZR 95/07; BGH VIII ZR 143/06). „Über Quotenklauseln sollen Mieter am Ende der Mietzeit anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die üblichen Renovierungsintervalle noch nicht abgelaufen sind“, erläuterte Siebenkotten.

Beispiel für eine starre Quotenklausel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seinen Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach 12 Monaten … 20 Prozent …, nach 24 Monaten … 40 Prozent … usw.

Beispiel für eine unverständliche Quotenklausel: „Die Mieträume sind … in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen … befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind…“

4.      Farbwahl und Ausführungsart
Unter Farbwahlklauseln versteht man Regelungen, die festlegen, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Derartige Vorgaben sind unwirksam (BGH VIII ZR 224/07; BGH VIII ZR 166/08). Siebenkotten: „Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig. Als Konsequenz ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam.“
Auch Vorgaben zur Ausführungsart sind unwirksam. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist diese in der Wohnungswirtschaft weit verbreitete Vertragsreagelung unwirksam (BGH VIII ZR 199/06).
Siebenkotten: „Nimmt man die Klausel wörtlich, müsste der Mieter seinen Vermieter jedes Mal um Erlaubnis fragen, wenn er die Wohnung in einer bestimmten Farbe anstreichen will oader wenn er statt „Blümchentapete“ neu mit Raufaser dekorieren will.“

Eine Million Erstattungsansprüche möglich
Wer in den letzten Jahren bei seinem Auszug renoviert hat, weil er aufgrund der Mietvertragsregelung glaubte, hierzu verpflichtet zu sein, kann jetzt von seinem Vermieter Geldersatz fordern. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 302/07) ist der Vermieter in diesen Fällen ungerechtfertigt bereichert. Erstattet werden muss die übliche bzw. angemessene Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Hatte der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt und in Eigenleistung renoviert, gehören zu dem Erstattungsanspruch der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis.
“Ich schätze, dass mehr als eine Million Mieterhaushalte jetzt Rückerstattungsansprüche stellen und durchsetzen können“, erklärte Siebenkotten. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt frühestens am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter die Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. „Das bedeutet, wer in den Jahren 2006 bis 2009 bei seinem Auszug renoviert hat, obwohl er hierzu nicht wirksam verpflichtet war, kann jetzt Ersatz von seinem Vermieter fordern“, so der Mieterbund-Direktor.

In Ausnahmefällen soll eine unübersichtliche und verwickelte Rechtslage den Verjährungsbeginn sogar bis zur Klärung ausschließen. Dann würde die Verjährung grundsätzlich erst Ende dieses Jahres beginnen, weil die Rechtsprechung Mieteransprüche erst in diesem Jahr bejaht hat.

Kein Mietzuschlag
Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter nicht renovieren. Der Vermieter kann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen (BGH VIII ZR 181/07; BGH VIII ZR 118/07). Siebenkotten: „Wer im Mietvertrag Regelungen vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung auch wirksam ist. Vermieter, die eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbaren, müssen die Konsequenzen tragen.“