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Was Studenten über Zeitmietverträge, WG´s , Untermiete und Wohnheime wissen sollten.
Viele Wohnungseigentümer vermieten gerne an Studenten; zum Beispiel, weil eine WG deutlich mehr Miete bringt als eine Vermietung an Familien, weil die Wohnung später selbst benötigt und nur auf Zeit vermietet werden soll oder weil sich bei häufigen Neuvermietungen ganz einfach höhere Mieten durchsetzen lassen.

Zeitmietvertrag
Durch die Mietrechtsreform wurden die Vorschriften für Zeitmietverträge grundlegend umgestaltet. Seit dem 01.09.2001 können nur noch Zeitmietverträge nach neuem Recht abgeschlossen werden. Den alten „Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz“ gibt es nicht mehr.

Zukünftig wird es nur noch zwei Arten von Mietverträgen geben: neben dem unbefristeten Mietvertrag (gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate) ist nur noch der neue Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz zulässig, bei dem es keinen Verlängerungsanspruch des Mieters gibt.

Mieter und Vermieter können nur noch eine feste Laufzeit vereinbaren, wenn der Vermieter nach Ablauf dieser Mietzeit eine von 3 gesetzlich zugelassenen weiteren Verwendungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen will und wenn er dies dem Mieter bei Vertragsabschluss bereits schriftlich mitteilt.

1. Der Vermieter muss die Räume für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen wollen, oder
2. er muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. er muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen.

Der Vermieter muss dem Mieter beim Vertragsabschluss einen dieser Gründe schriftlich mitteilen. Tut er dies nicht, gilt der Vertrag von Gesetzes wegen automatisch als unbefristeter Mietvertrag.

Die feste Laufzeit des neuen Zeitmietvertrages können Mieter und Vermieter frei wählen, eine früher im Gesetz vorgeschriebene Höchstgrenze von 5 Jahren gibt es nicht mehr. Der Mieter kann vom Vermieter 4 Monate nach Ablauf der Mietzeit verlangen, dass er ihm innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Hat der Vermieter seine Verwendungsabsicht in der Zwischenzeit aufgegeben, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit verlangen. Verschiebt sich der Zeitpunkt der weiteren Verwendung, kann der Mieter der Verlängerung des Vertrages um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Bürgschaft der Eltern
Oft verlangen Vermieter von Studenten eine Bürgschaft durch die Eltern, um sich vor Mietausfällen zu schützen. Rechtlich ist dies legitim. Allerdings nicht, wenn die Bürgschaft zusätzlich zur normalen Kaution gefordert wird und beide Sicherungsmittel zusammen über drei Monatsmieten hinausgehen. Wer dem Vermieter eine höhere Mietsicherheit bei Vertragsabschluß zugestanden hat, kann diese jedoch jederzeit nachträglich zurückfordern, soweit die zulässige Höchstgrenze überschritten wird.

Untermiete und Untervermietung
Das Teilen einer Wohnung ist für Studenten oft die einzige Möglichkeit, überhaupt klarzukommen. Gleich ob man aus Kostengründen nur ein Zimmer untervermieten, eine „richtige” WG gründen oder selbst ein Untermietzimmer beziehen will, es bedarf in jedem Fall der Erlaubnis des Vermieters.

Das heißt, der Hauptmieter muss die Erlaubnis des Vermieters einholen und ihm Namen des oder der Untermieter mitteilen, sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich und pauschal genehmigt wurde. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, dem Vermieter Auskünfte über die Einkommensverhältnisse des Untermieters zu geben.

Man hat lt. Gesetz sogar Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, aber nur dann, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entstanden ist. Dies ist der Fall, wenn die Miete nicht unerheblich gestiegen oder der Hauptmieter arbeitslos geworden ist. Eine Untervermietung kann normalerweise auch dann nicht verweigert werden, wenn der Ehe- oder Lebenspartner ausgezogen ist oder wenn ein Mitglied einer schon bestehenden und genehmigten WG auszieht.

Ein gesetzlicher Anspruch auf eine teilweise Untervermietung besteht auch dann, wenn der Hauptmieter vorübergehend abwesend ist, also z.b. ein Semester im Ausland verbringt. Diese bedeutet, die Wohnung darf teilweise während dieser Zeit untervermietet werden. Der Hauptmieter muss aber mindestens einen Raum für sich behalten, um glaubhaft machen zu können, dass er trotz Abwesenheit weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Eine große Rolle spielt die Dauer der Abwesenheit. So werteten Gerichte zwölf Monate als überschaubaren Zeitraum, nicht jedoch einen Auslandsaufenthalt von mehreren Jahren. Der Hauptmieter könne in einem solchen Fall keinerlei Einfluss mehr auf die Wohnung nehmen, was dann mehr einer Weiter- als einer Untervermietung entspräche. Wer sich also als untervermieten möchte, sollte sich vom Hauptmieter bestätigen lassen, dass die Untervermietung auch tatsächlich gestattet ist.

Unerlaubtes Untervermieten ist jedoch ein Kündigungsgrund
Hat der Mieter ohne zu fragen unter- oder gar weitervermietet, kann dies eine Kündigung wegen „unbefugter Gebrauchsüberlassung” nach sich ziehen – und zwar selbst dann, wenn der Mieter eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätte. Eine günstige Wohnung auf diese Weise „unter der Hand” an Freunde weiterzugeben, ist deshalb sehr riskant. Zwar muss prinzipiell der Vermieter beweisen, dass unbefugt untervermietet wurde oder der Hauptmieter die Wohnung verlassen hat, doch reicht hierfür bereits in aufgeklebtes Namensschild auf dem Briefkasten oder eine neue Adresse des Hauptmieters im Telefonbuch. Darüber hinaus kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz fordern, z.B. für entgangene Mieteinnahmen durch eine teurere Neuvermietung.

Spezialfall: Wohngemeinschaft
Von einer Wohngemeinschaft spricht man im Mietrecht, wenn sich zwei oder mehrere Personen eine Wohnung teilen, ohne eine Familie zu bilden (für Paare gelten wiederum Sonderregelungen). Wer eine WG gründen möchte, sollte von Anfang an die Karten auf den Tisch legen und dies möglichst schon im Hauptmietvertrag festlegen, weil dadurch das Untervermietungs- bzw. Wechselrecht der Bewohner fest verankert wird. Zwar ist es theoretisch auch möglich, dass alle WG-Mitglieder als gleichwertige Mieter einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter eingehen, doch viele Vermieter ziehen es vor, nur einen Hauptmieter und damit einen Ansprechpartner und Verantwortlichen für Mietzahlungen und alle übrigen Angelegenheiten zu haben – zumal die Fluktuation in den meisten WGs recht groß ist. Gerade weil der Hauptmieter aber das volle Risiko – u. a. für die pünktliche Mietzahlung – übernimmt, sind klare Verträge – auch zwischen Freunden – innerhalb einer Wohngemeinschaft unerlässlich. Zum Beispiel was die interne Aufteilung der Nebenkosten und der Kaution, was Renovierungsaufwendungen, Haftungsfragen, gemeinsame Einbauten und Anschaffungen usw. betrifft. Denn haben Haupt- und Untermieter bzw. WG-Bewohner über die bloße Wohngemeinschaft hinaus zusammen gehandelt und z. B. eine gemeinsame Haushaltskasse geführt, kann daraus die Anwendung von Gemeinschafts- oder gar Gesellschaftsrecht abgeleitet werden, das über ein reines Untermietverhältnis hinausgeht. Ohne eine schriftliche Fixierung der verschiedenen Abmachungen kann es beim Auszug viele Probleme geben.

• Bezeichnung der gemeinsam gemieteten Räume
• Berechnung der Miete und des Kautionsanteils (z. B. nach Zimmergröße)
• Aufteilung der Nebenkosten (z. B. nach Personen)
• Vereinbarungen über die Bezahlung von Betriebskosten-Nachforderungen, wenn WG-Mitglieder zwischenzeitlich ausgezogen sind
• Absprache bzgl. der Durchführung und Bezahlung von Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen
• Vereinbarung über das Vorgehen bei einzeln oder gemeinsam verursachten Schäden
• Verpflichtung des Hauptmieters, den Mietvertrag nicht ohne die Zustimmung der Untermieter zu kündigen
• Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts gegenüber den Untermietern
• Festlegung der Kündigungsfristen beim Ausscheiden von WG-Mitgliedern
• Regelung der Frage, wie über die Aufnahme neuer Mitbewohner entschieden wird
• Aufstellung eines Reinigungsplanes
• Regelung über die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen /-geräten
• Eventuell Ablösevereinbarungen

Das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter
In erster Linie gilt zwischen Haupt- und Untermieter das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, dass die Miete zu Beginn des Untermietverhältnisses zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden kann, und zwar unabhängig davon, wie viel Miete der Hauptmieter selbst bezahlt. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die so genannte Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Später ist der Hauptmieter – nicht anders wie der Vermieter – an die Schutzvorschriften des BGB bezüglich der Miethöhe, z. B. einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen, ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und 20%ige Kappungsgrenze (innerhalb von drei Jahren) gebunden, sofern es sich nicht um ein möbliertes Zimmer handelt.

Weniger Kündigungsschutz für Untermieter
Ein gravierender Unterschied zum normalen Mietvertrag besteht allerdings beim Kündigungsschutz, zumindest wenn Haupt- und Untermieter unter einem Dach wohnen. So kann der Hauptmieter seinem Untermieter nicht nur „ordentlich” kündigen, wenn er – wie sonst auch – ein berechtigtes Interesse, z. B. Eigenbedarf an den untervermieteten Räumen, nachweisen kann. Alternativ kann der Hauptmieter auch ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn er die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist – drei Monate bei eine Wohndauer unter fünf Jahren – um weitere drei Monate verlängert. Dieses Sonderkündigungsrecht räumt der Gesetzgeber allerdings nur ein, wenn Vermieter und Mieter in einer Wohnung, d. h. in enger Tuchfühlung miteinander leben.

Sonderregelungen für möblierte Zimmer
Ganz oder teilweise möblierte Zimmer, die üblicherweise nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, sind von den Schutzvorschriften des BGB bezüglich Miethöhe und Kündigungsschutz ganz ausgenommen! So kann der Mieter eines möblierten Zimmers grundsätzlich spätestens am 15. eines Monats ohne Angabe von Gründen zum Monatsende gekündigt werden. Und noch düsterer sieht es schließlich aus, wenn es gar keinen schriftlichen Untermietvertrag gibt: Kann der „Gast” nicht wenigstens einen mündlichen Vertrag nachweisen, so muss er die Wohnung auf Aufforderung sofort räumen.

Sozial- oder Härteklausel (nach § 574 BGB)
Eine rechtmäßig ausgesprochene Kündigung kann u.U. dann abgewehrt werden, wenn der oder die Mieter nachweisen kann, dass die Kündigung bzw. der Auszug eine unzumutbare soziale Härte für sie oder ihn darstellen würde, z. B. bei Schwangerschaft oder schwerer Krankheit. Das bevorstehende Examen stellt ebenfalls einen Härtegrund dar, nicht jedoch die „normalen” Zwischenprüfungen. Bei möblierten Zimmern innerhalb der Wohnung des Vermieters ist die Härteklausel grundsätzlich nicht anwendbar.

Der Hauptmieter übernimmt die volle Haftung
Wer als Hauptmieter – auch von Wohngemeinschaften! – auftritt, muss sich im Klaren darüber sein, dass er gegenüber dem Vermieter alleine haftet, sowohl für die pünktliche Mietzahlung und die Beachtung der Hausordnung als auch für alle Schäden, die u. U. an der Wohnung entstehen. Für den Vermieter ist es nämlich unerheblich, wer Verursacher des Schadens oder auch Quelle einer Lärmstörung ist. Notfalls muss der Hauptmieter die Konsequenzen tragen, sprich Beschwerden einstecken oder schlimmer noch, Reparaturen und Mietausfälle aus eigener Tasche bezahlen (auch die eigene Haftpflichtversicherung kommt natürlich nicht für Schäden auf, die von Untermietern bzw. Mitbewohnern verursacht wurden).

Studentenwohnheime
Wie möblierte Zimmer sind (Studenten-) Wohnheime nicht den normalen Mietgesetzen unterworfen. So gelten hierfür weder die gesetzlichen Beschränkungen zur Mieterhöhung noch genießen die Bewohner den üblichen Kündigungsschutz (die Träger von Stundentenwohnheimen sind auch nicht verpflichtet, die Mietkaution zu verzinsen). Weil die Wohnheime aber nur deswegen da sind, um Studenten mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen, liegt der Mietpreis in der Regel unter der ortsüblichen Miete. Das Münchner Studentenwerk verlangt beispielsweise nur die reine Kostenmiete, die gerade so hoch ist, dass alle Aufwendungen für Verwaltung und Instandhaltung abgedeckt werden können (Tabelle S.). Primär gelten also für Wohnheime die in den individuellen Verträgen vereinbarten Bestimmungen, was Mietzahlung, Kündigungsfristen, Hausordnung usw. betrifft.